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어나드 범어 분양권 투자에서는 프리미엄·보유기간·잔금금리가 수익률을 결정한다. 전용 59㎡ 분양가 7.4억·계약금 10%·중도금 60% 무이자·잔금 30% 금리 3.9% 가정 시 잔금대출 월 이자 72만원이며, 프리미엄 3,500만원에서 세·수수료 420만원 차감 시 세전차익 3,080만원이다. 계약금 기회비용 연 3.5%·7개월 보유 151만원과 제반비용 95만원을 합쳐 246만원을 비용으로 보면 세전 순익 2,834만원, 자기자본 7,400만원 연환산 수익률 65%가 계산된다. 어나드 범어는 프리미엄 20% 하락(2,800만원) 시에도 순익 2,134만원·연환산 49%로 방어력이 있으나, 전매제한 해제 후 경쟁 매물 증가로 거래기간 30→45일이면 비용 38만원이 추가되어 1.0%p 하락한다. 잔금 금리 0.5%p 상승 시 월 이자 72→81만원으로 3개월 보유 시 27만원 추가비용이 발생해 희망 매도가격 재조정이 필요하다. 어나드 범어미분양 위험은 재고 0.8개월로 제한적이며, 실입주 55%·투자 45%의 균형은 회전율 안정에 기여한다. 따라서 매수 트리거는 예상 연환산 50% 이상 구간·보유기간 6~9개월 이내·금리 상승 리스크 헤지의 3조건 충족이 바람직하다
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작성일 : 25-10-29 16:53
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